چگونه در دبی ملک بخریم؟
از روز پیشنهاد قیمت تا روزی که سند به نام شما صادر میشود: هر مرحله، هر مدرک و هر درهمی که پرداخت میکنید، آن طور که در معاملههای واقعی اتفاق میافتد.
مراحل گامبهگام خرید ملک
هشت مرحلهای که هر خرید ملک آماده در دبی از آن عبور میکند، به همان ترتیبی که در عمل اتفاق میافتد.
بودجه واقعی را مشخص کنید
قیمت ملک همه ماجرا نیست. حدود ۷ درصد بالای قیمت را برای هزینههای انتقال کنار بگذارید: ۴ درصد هزینهٔ انتقال سند، حق کمیسیون، هزینه دفتر ثبت و NOC. اگر وام میگیرید، هزینههای بانک هم اضافه میشود.
بازدید و راستیآزمایی آگهی
قبل از هر پیشنهادی، سند مالکیت (Title Deed) فروشنده و مجوز آگهی را کنترل کنید. بدهی شارژ ساختمان و وضعیت مستاجر فعلی را همین مرحله بپرسید، نه بعد از امضا. بازدید حضوری یا تماس تصویری زنده، هر دو رایج است.
پیشنهاد قیمت و توافق
پیشنهاد از طریق مشاور ثبت میشود و معمولا چند رفتوبرگشت دارد. علاوه بر قیمت، زمان تخلیه، وضعیت مبلمان و تاریخ انتقال هم همین جا توافق میشود. توافق شفاهی تا قبل از Form F هیچ تعهدی نمیسازد.
امضای Form F و پرداخت بیعانه
Form F (همان MOU) قرارداد رسمی RERA است: قیمت، تقسیم هزینهها و تاریخ انتقال در آن قید میشود. بیعانه استاندارد ۱۰ درصد است که به صورت چک نزد کارگزار امانت میماند و روز انتقال به جریان میافتد.
دریافت NOC از سازنده
فروشنده باید از سازنده ساختمان گواهی عدم بدهی (NOC) بگیرد تا ثابت شود شارژ و اقساط تسویه است. بعضی سازندهها دو روزه صادر میکنند و بعضی تا سه هفته طول میدهند؛ همین مرحله معمولا زمان بندی معامله را تعیین میکند.
در صورت وام: ارزیابی و تاییدیه نهایی
بانک یک کارشناس برای ارزشگذاری ملک میفرستد و بعد از آن تاییدیه نهایی وام صادر میشود. اگر فروشنده خودش وام تسویهنشده دارد، بانک شما اول بدهی او را با ضمانت نامه تسویه میکند؛ این حالت چند هفته به معامله اضافه میکند.
روز انتقال در دفتر ثبت
خریدار، فروشنده و مشاورها در یکی از دفاتر ثبت مورد تایید DLD حاضر میشوند. چکهای بانکی تحویل میشود، هزینهٔ انتقال سند پرداخت میشود و سند جدید همان جلسه به نام شما صادر میشود. کل جلسه معمولا زیر یک ساعت است.
بعد از انتقال: تحویل و قبضها
کلید و کارتهای دسترسی را تحویل میگیرید، DEWA و سرمایش مرکزی را به نام خودتان میکنید و برای اسبابکشی از مدیریت ساختمان مجوز میگیرید. سند دیجیتال شما از همان روز در اپلیکیشن Dubai REST قابل مشاهده است.
مدارک مورد نیاز خریدار
برای خرید نقدی، همین چند مورد کافی است.
- پاسپورت با حداقل شش ماه اعتبار (برای خرید نقدی همین کافی است)
- کارت شناسایی امارات، فقط اگر مقیم هستید
- وکالتنامه تایید شده، اگر خودتان روز انتقال حاضر نیستید
- چک بانکی (Manager’s Cheque) در وجه فروشنده و DLD
- برای وام: پیشتاییدیه بانک و مدارک درآمد
هزینههای جانبی خرید
جمع واقعی این هزینهها را در مثال پایین صفحه حساب کرده ایم.
- ۴٪هزینهٔ انتقال سند (DLD)
از قیمت ملک، به اضافه ۵۸۰ درهم هزینه اداری
- ۲٪کمیسیون مشاور املاک (فقط بازار ثانویه)
از قیمت ملک، به اضافه ۵ درصد VAT
- ۴٬۲۰۰ درهمهزینه دفتر ثبت (Trustee)
با احتساب VAT، وقتی قیمت ملک بالای ۵۰۰ هزار درهم است. برای ملک ارزانتر از این مبلغ، هزینه ۲٬۱۰۰ درهم میشود.
- ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهمNOC سازنده
هر سازنده تعرفه خودش را دارد
در خرید پروژههای پیشفروش، حقالزحمه ما را سازنده پرداخت میکند و شما دقیقا همان قیمت رسمی سازنده را میپردازید. کمیسیون ۲ درصدی فقط مربوط به خرید ملک آماده از بازار ثانویه است.
یک مثال واقعی، تا آخرین درهم
برای اینکه عددها حدسی نباشند، هزینههای یک خرید نقدی واقعی را کامل حساب کرده ایم: آپارتمان آماده به قیمت ۱.۵ میلیون درهم.
- هزینهٔ انتقال سند DLD (۴٪)۶۰٬۰۰۰ درهم
- هزینه اداری DLD۵۸۰ درهم
- دفتر ثبت با VAT۴٬۲۰۰ درهم
- صدور سند مالکیت۲۵۰ درهم
- کمیسیون ۲٪ به اضافه VAT۳۱٬۵۰۰ درهم
- NOC سازنده (میانگین)۱٬۰۰۰ درهم
- جمع هزینهها روی قیمت۹۷٬۵۳۰ درهم (حدود ۶.۵٪)
اگر وام بگیرید، سه هزینهٔ دیگر اضافه میشود: ثبت رهن به میزان ۰.۲۵ درصد مبلغ وام به اضافه ۲۹۰ درهم، ارزیابی ملک حدود ۲٬۵۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم و کارمزد بانک که معمولا تا ۱ درصد مبلغ وام است. به همین دلیل به خریدارها میگوییم ۷ تا ۸ درصد بالای قیمت را آماده داشته باشند.
پروژههای منتخب برای شروع
اگر مرحله انتخاب ملک هستید، این پروژهها نقطه شروع خوبی برای مقایسه اند.
Chelsea Residences 1 Tower C
DAMAC
Dubai Maritime City
Parkwood Residences
Refine
Jumeirah Village Circle (JVC)
The Lifestyle Collection
DAMAC Properties
DAMAC Hills, Lagoons & Riverside
خرید ملک در عمل
آنچه در راهنماهای معمولی نوشته نمیشود.
ملک آماده و پیشفروش، دو مسیر کاملا جدا
بیشتر مطالبی که درباره خرید ملک دبی میخوانید، این دو را یکی میگیرند؛ در حالی که از نظر قرارداد، پرداخت و ثبت، دو فرایند متفاوت اند. در خرید ملک آماده از بازار ثانویه، طرف حساب شما یک فروشنده حقیقی است: Form F امضا میشود، سازنده NOC صادر میکند و انتقال در دفتر ثبت انجام میشود و همان روز سند (Title Deed) به نام شما در میآید.
در پیشفروش، طرف حساب شما مستقیم سازنده است. به جای Form F، قرارداد فروش (SPA) امضا میکنید، مالکیت شما تا زمان تحویل به صورت Oqood در DLD ثبت میشود و پرداختها فقط باید به حساب امانی (Escrow) مورد تایید DLD واریز شود، نه به حساب شرکتی سازنده. شماره حساب امانی هر پروژه قابل استعلام است؛ قبل از هر واریزی آن را کنترل کنید. هزینهٔ ۴ درصدی انتقال سند در پیشفروش معمولا همان اول همراه قسط نخست گرفته میشود و سند نهایی بعد از تحویل پروژه صادر میشود.
در دفتر ثبت چه میگذرد؟
انتقال سند در دبی در ساختمان DLD انجام نمیشود، بلکه در دفترهای خصوصی مورد تایید به نام Registration Trustee انجام میشود که در سراسر شهر پراکنده اند و با وقت قبلی کار میکنند. جلسه سادهتر از تصور بیشتر خریدارهاست: کارمند دفتر هویت دو طرف یا وکیلهای آنها را با اسکن پاسپورت کنترل میکند، مبلغها و چکها را با Form F تطبیق میدهد، هزینهٔ انتقال سند همانجا پرداخت میشود و بعد از تایید در سیستم، سند جدید چاپ و نسخه دیجیتال آن در Dubai REST فعال میشود. اگر مدارک کامل باشد، از ورود تا خروج معمولا کمتر از یک ساعت طول میکشد و کلید همان جا تحویل میشود.
نکتهای که کمتر گفته میشود: چکهای بانکی باید دقیقا مطابق دستور جلسه صادر شده باشند. اسم گیرنده، مبلغ و حتی جدا بودن چک هزینهٔ انتقال از چک فروشنده مهم است. اشتباه در یک چک یعنی لغو جلسه و گرفتن وقت جدید.
هفت اتفاقی که انتقال را متوقف میکند
از پروندههای واقعی، اینها پرتکرارترین دلایلی هستند که یک معامله در میانه راه قفل میشود:
- ۰۱اختلاف املای اسم
اسم شما در پاسپورت با چیزی که در Form F یا چک نوشته شده یک حرف فرق دارد. کل مدارک باید عین پاسپورت باشد.
- ۰۲وام تسویهنشده فروشنده
روی سند رهن بانکی است و تا بانک فروشنده نامه تسویه صادر نکند، انتقال ممکن نیست. این سناریو به تنهایی میتواند سه تا شش هفته اضافه کند.
- ۰۳بدهی شارژ ساختمان
سازنده تا تسویه کامل شارژ، NOC نمیدهد. قبل از امضا صورتحساب شارژ را ببینید.
- ۰۴مستاجر داخل ملک
قرارداد اجاره ثبت شده با انتقال سند باطل نمیشود. اگر ملک را برای سکونت خودتان میخواهید، وضعیت تخلیه باید در Form F قید شود.
- ۰۵وکالتنامه ناقص
وکالتنامهای که خارج از امارات تنظیم شده ولی زنجیره تاییدش کامل نیست، در دفتر ثبت پذیرفته نمیشود.
- ۰۶انقضای اعتبار چک یا NOC
هر دو تاریخ دارند. اگر جلسه انتقال عقب بیفتد، ممکن است لازم باشد دوباره صادر شوند.
- ۰۷توافقهای شفاهی ثبت نشده
مبلمان، پارکینگ دوم، انباری. هر چیزی که در Form F نیامده باشد، عملا وجود ندارد.
خرید از راه دور، بدون سفر به دبی
بخش قابل توجهی از معاملههای ما بدون حضور خریدار در دبی انجام میشود. دو راه اصلی وجود دارد. راه اول وکالتنامه است: وکالتنامه در کشور محل اقامت شما تنظیم و ترجمه رسمی میشود، به تایید وزارت خارجه همان کشور و سفارت امارات میرسد و بعد در دبی تایید نهایی میشود؛ از آن به بعد وکیل شما میتواند Form F را امضا کند و روز انتقال به جای شما حاضر شود. راه دوم مخصوص پیشفروش است: بیشتر سازندههای بزرگ امضای الکترونیک قرارداد و پرداخت بینالمللی را پشتیبانی میکنند و رزرو واحد و امضای SPA کاملا از راه دور انجام میشود.
نکتههای عملی برای خریدار فارسیزبان
برای هموطنانی که از ایران خرید میکنند، چند نکته اجرایی مهم است. اول اینکه در مناطق Freehold مالکیت صددرصد و دائمی برای هر ملیتی آزاد است، سند به نام خود شما صادر میشود و به ارث هم میرسد. دوم، موضوع پرداخت است که باید قبل از امضای هر قراردادی روشن شود: چک بانکی به حساب بانکی اماراتی نیاز دارد و انتقال پول از ایران مسیر بانکی مستقیم ندارد، بنابراین روش پرداخت (حساب شخصی در امارات، صرافی مجاز یا پرداخت مرحلهای به حساب امانی پروژه در پیشفروش) را اول با مشاور نهایی کنید و بعد Form F امضا کنید. سوم، وکالتنامه تنظیم شده در ایران باید مسیر تایید وزارت خارجه و نمایندگی امارات را کامل طی کند و این فرایند چند هفته زمان میبرد؛ اگر قصد خرید از راه دور دارید، وکالتنامه را قبل از انتخاب ملک آماده کنید تا معامله معطل کاغذ نماند. تیم فارسیزبان AKT هر سه مرحله را قدمبهقدم همراه شماست.
میخواهید مراحل را با یک متخصص جلو ببرید؟
تیم دارای مجوز RERA ما از پیشنهاد قیمت تا صدور سند کنار شماست. گفتوگو را از همینجا شروع کنید.