اصطلاحات املاک در دبی

فرض کنید همین امروز با یک مشاور در دبی چت کرده‌اید. ده دقیقه بعد چهار پنج کلمه شنیده‌اید که تا حالا نشنیده بودید: عقود، اسکرو، فری هولد، حد نصاب. این مجموعه اصطلاحات املاک دبی دقیقا همان کلمات را به همان ترتیبی توضیح می‌دهد که در یک مکالمه واقعی می‌شنوید، نه به ترتیب یک کتاب درسی. اگر تازه شروع کرده‌اید و دنبال مسیر کامل خرید هستید، اول راهنمای گام‌به‌گام خرید ملک برای اولین بار را باز کنید؛ این صفحه فقط برای معنی کلمات است، همان لحظه‌ای که یک اصطلاح در قرارداد یا در چت واتساپ می‌بینید و نمی‌دانید یعنی چه.

بازبینی تخصصی: دکتر سینا قادری، بنیان‌گذار AKT، مجوز RERA ORN ۱۵۶۷۳ · به‌روزرسانی: ۲۸ مرداد ۱۴۰۵

هشت بخش پیش رو دارید، از سوالی که همه اول می‌پرسند «آیا واقعا مالک می‌شوم؟» تا جزئیاتی که فقط بعد از تحویل کلید به دردتان می‌خورد. یک بخش هم مخصوص چیزهایی است که فقط از زبان خریدار ایرانی می‌شنویم، چون بعضی از این کلمات با آنچه در ایران دیده‌اید فرق دارد و همین فرق سردرگمی درست می‌کند.

مالکیت واقعی یا اجاره بلندمدت، و اینکه پول شما در آف‌پلن کجا می‌رود

فری هولد چیست

فری هولد یعنی شما به‌عنوان خریدار خارجی، هم زمین و هم واحد را کامل مالک می‌شوید، نه فقط حق استفاده. این مالکیت فقط در مناطقی که DLD رسما در لیست فری هولد گذاشته امکان‌پذیر است، نه در کل شهر. فهرست کامل مناطق فری هولد دبی را اینجا ببینید.

لیزهولد در برابر فری هولد

لیزهولد یعنی حق استفاده بلندمدت، معمولا چند دهه، بدون اینکه سند اصلی زمین به نام شما شود. در همان دوره می‌توانید بسازید، بفروشید یا اجاره بدهید، اما مالک اصلی همچنان همان مالک اولیه است. اگر قصد دارید ملکی بگیرید که بعدها به فرزندتان برسد، این فرق بین فری هولد و لیزهولد را حتما با مشاورتان روشن کنید.

آف‌پلن یا پیش‌فروش

آف‌پلن یعنی واحد را قبل یا در حین ساخت می‌خرید، فقط بر اساس نقشه، بروشور و یک واحد نمونه. کل بازار آف‌پلن دبی روی سه ستون می‌ایستد: پلن پرداخت سازنده، اسکرو اکانت تحت نظارت RERA و ثبت عقود، نه یک چک یک‌جا. همین سه ستون است که آف‌پلن را برای کسی که پول نقد کامل یک واحد آماده را ندارد ممکن می‌کند.

اسکرو چیست

هر سازنده آف‌پلن باید از طریق یک اسکرو اکانت تاییدشده RERA بفروشد. پول شما وارد یک حساب مخصوص همان پروژه می‌شود، نه حساب عملیاتی روزمره سازنده، و فقط با پیشرفت فیزیکی ساخت آزاد می‌شود. اگر سازنده‌ای پیشنهاد داد پول را مستقیم به حساب شرکت واریز کنید، همین‌جا این پرچم قرمز را به خاطر بیاورید و از مشاورتان بپرسید چرا اسکرو استاندارد کنار گذاشته شده.

عقود چیست

عقود ثبت موقت DLD برای واحدهای آف‌پلن است؛ فاصله بین امضای قرارداد خرید و روزی که سند نهایی صادر می‌شود. اسم شما، مشخصات واحد و پروژه در همین مدرک ثبت می‌شود و کارمزد ۴ درصدی DLD هم معمولا همین‌جا اعمال می‌شود. روز تحویل، عقود جای خودش را کامل به سند می‌دهد.

بازار ثانویه

بازار ثانویه یعنی واحدهای آماده که قبلا یک مالک داشته‌اند و حالا دوباره فروخته می‌شوند، در مقابل خرید مستقیم از سازنده. اینجا دیگر عقود در کار نیست؛ معامله با فرم اف، ان‌او‌سی و انتقال کامل در دفتر تراستی انجام می‌شود و قیمت هم نتیجه چانه‌زنی دو طرف است، نه لیست قیمت ثابت سازنده.

واحد آماده تحویل

واحد آماده یعنی ساخت تمام شده و همان روز انتقال می‌توانید ساکن شوید یا اجاره بدهید. هزینه اولیه‌اش بیشتر است چون پلن پرداخت مرحله‌ای برای پخش قیمت وجود ندارد، ولی در مقابل ریسک تاخیر تحویل که در آف‌پلن همیشه هست، اینجا صفر می‌شود.

کلماتی که فقط از زبان خریدار ایرانی می‌شنویم

سند دبی و سند تک‌برگ ایران یک چیز نیستند

اولین سوال خیلی از خریدارهایی که از تهران یا مشهد تماس می‌گیرند این است: «این سند همان چیزی است که در ایران می‌شناسم؟» جواب کوتاه این است که شباهت فقط در اسم است. سند ملک دبی مستقیم توسط یک نهاد دولتی واحد، DLD، صادر و نگهداری می‌شود و هر خریدار می‌تواند اصالت آن را آنلاین از همان نهاد استعلام بگیرد، بدون واسطه اضافه. این را نه به‌عنوان مقایسه با نظام ثبتی هیچ کشور دیگری می‌گوییم، فقط توضیح می‌دهیم سند دبی خودش چطور کار می‌کند.

اجاری یعنی ثبت رسمی، نه یک برگه دست‌نویس

خیلی از مستاجرهای ایرانی که تازه به دبی رسیده‌اند، از قرارداد اجاره دست‌نویس یا شفاهی می‌آیند و اول فکر می‌کنند امضای مالک کافی است. در دبی قرارداد تا وقتی در سامانه اجاری ثبت نشود، رسمیت کامل ندارد؛ نه دیوا وصل می‌شود، نه در صورت اختلاف قابل استناد است. این یک مرحله اضافه به‌نظر می‌رسد، اما همین مرحله است که در دعوای اجاره پشت شما می‌ایستد.

عقود دقیقا کجای مسیر قرار می‌گیرد

سوالی که تقریبا هر خریدار آف‌پلن ایرانی می‌پرسد این است: «مگر قرارداد را امضا نکردم، پس این عقود چیست، یک برگه اضافه است؟» نه. عقود جایگزین قرارداد نیست، ثبت دولتی همان قراردادی است که امضا کرده‌اید، دقیقا مثل اینکه یک معامله را علاوه بر امضای دو طرف، نزد یک نهاد رسمی هم ثبت کنید. تا روز تحویل، عقود تنها مدرکی است که مالکیت شما را نشان می‌دهد.

تله ترجمه: وقتی مشاور فارسی حرف می‌زند ولی کلمه انگلیسی می‌اندازد وسط جمله

خیلی از مشاورهای فارسی‌زبان دبی، حتی وقتی کامل فارسی صحبت می‌کنند، بعضی کلمات را به انگلیسی و با تلفظ خودشان می‌گویند. «اسنگ» همان اسنگینگ است، بازدید نهایی قبل از تحویل برای لیست کردن عیب‌ها، نه یک کلمه جدا. «فری هولد» را هم بعضی‌ها سریع و پشت سر هم تلفظ می‌کنند طوری که شبیه یک اسم پروژه به‌نظر می‌رسد، در حالی که یک نوع مالکیت است. اگر کلمه‌ای نامفهوم شنیدید، همان لحظه بپرسید منظور دقیقا چیست؛ این صفحه هم دقیقا برای همین لحظه‌هاست.

گلدن ویزا، اقامت و بازدهی که واقعا از این خرید می‌گیرید

گلدن ویزای ملکی

گلدن ویزای ملکی حداقل ارزش ملک دو میلیون درهم می‌خواهد و اقامت ده‌ساله قابل تمدید امارات می‌دهد؛ ملک آف‌پلن یا حتی ملک رهنی هم با شرایطی می‌تواند واجد شرایط باشد. برای خیلی از خریدارها همین یک بند است که خرید در دبی را از یک تصمیم سرمایه‌گذاری ساده به تصمیمی برای اقامت خودشان و خانواده نزدیک تبدیل می‌کند.

اقامت از طریق ملک، غیر از گلدن ویزا

جدای از حد نصاب دو میلیون درهمی گلدن ویزا، امارات مسیرهای اقامتی کوتاه‌مدت‌تری هم دارد که به مالکیت ملک با حد نصاب پایین‌تر وصل است. شرایط و مدت تمدید این مسیرها هر از گاهی تغییر می‌کند، پس قبل از اینکه هر مسیر اقامتی را قطعی حساب کنید، حد نصاب فعلی را با یک متخصص مهاجرت چک کنید، نه با شنیده‌های بازار.

آر‌او‌آی یا بازده سرمایه

آر‌او‌آی یا Return on Investment درآمد سالانه و رشد ارزش ملک را به‌صورت درصدی از قیمت خریدتان نشان می‌دهد. نکته‌ای که خیلی‌ها نمی‌دانند این است که وقتی در دبی کسی از آر‌او‌آی حرف می‌زند، معمولا فقط بازدهی اجاره را می‌گوید، نه رشد قیمت را. همیشه دقیق بپرسید عددی که می‌شنوید فقط اجاره است یا رشد قیمت پیش‌بینی‌شده را هم داخلش حساب کرده‌اند.

نت ییلد

نت ییلد یعنی درآمد اجاره سالانه منهای شارژ ساختمان، نگهداری و هر کارمزد مدیریت، به‌صورت درصدی از قیمت خرید. مثالی که زیاد می‌بینیم: دو واحد در همان محله با اجاره سالانه یکسان، بعد از کسر شارژ ساختمان می‌توانند دو نت ییلد کاملا متفاوت داشته باشند، فقط به این خاطر که یکی شارژ به‌مراتب سنگین‌تری دارد.

گراس ییلد

گراس ییلد درآمد اجاره سالانه تقسیم بر قیمت خرید است، قبل از کسر هیچ هزینه‌ای. این عدد را بیشتر در تبلیغات می‌بینید چون همیشه بالاترین رقم ممکن را نشان می‌دهد. هر وقت کسی فقط گراس ییلد را گفت، بلافاصله نت ییلد را هم بپرسید؛ فاصله بین این دو عدد گاهی یک تا دو واحد درصد است و روی تصمیم شما اثر واقعی دارد.

رشد ارزش سرمایه ملک

رشد ارزش سرمایه یعنی افزایش قیمت فروش ملک در طول زمان، جدا از هر درآمد اجاره‌ای که همان مدت تولید کرده. این رشد شدیدا به محله، کیفیت پروژه و زمان‌بندی کلی بازار بستگی دارد و برخلاف بازدهی اجاره، تضمین‌شده نیست. آن را یک پاداش احتمالی روی درآمد اجاره در نظر بگیرید، نه پایه اصلی تصمیم سرمایه‌گذاری‌تان.

ال‌تی‌وی یا نسبت وام به ارزش ملک

ال‌تی‌وی درصدی از قیمت ملک است که بانک حاضر است در برابرش وام بدهد؛ بقیه را خودتان به‌عنوان پیش‌پرداخت می‌آورید. این درصد به وضعیت اقامتی، درآمد و اینکه ملک آف‌پلن است یا آماده بستگی دارد. هر عدد ال‌تی‌وی‌ای که غیررسمی شنیدید، نقطه شروع بگیرید نه تضمین قطعی، و مستقیم با بانک چک کنید.

از فرم رزرو تا کلید: مسیر پرداخت یک ملک آف‌پلن

فرم رزرو

قبل از قرارداد نهایی، اغلب سازنده‌ها یک فرم رزرو یا بوکینگ فرم می‌خواهند به‌همراه یک ودیعه کوچک، تا واحد از بازار خارج شود. این فرم اعتبار حقوقی کمتری از قرارداد اصلی دارد، اما شرایط بازگشت پول را دقیق بخوانید؛ بعضی از این ودیعه‌ها بعد از امضا اصلا برنمی‌گردد و این یکی از رایج‌ترین جاهایی است که خریدار تازه‌کار غافلگیر می‌شود.

اس‌پی‌ای

اس‌پی‌ای یا قرارداد خرید و فروش، سندی است که بین شما و سازنده یا فروشنده امضا می‌شود و قیمت، جدول پرداخت، مشخصات واحد و تاریخ تحویل را قطعی می‌کند. هر بند را قبل از امضا با دقت بخوانید، مخصوصا جدول پرداخت و جریمه تاخیر؛ همین سند مرجعی است که DLD و دادگاه در صورت اختلاف به آن برمی‌گردند.

اقساط مرحله‌ای

پلن پرداخت مرحله‌ای هر قسط را به یک مرحله ساخت وصل می‌کند: درصدی موقع پی‌ریزی، درصدی در طبقه مشخص، درصدی موقع اتمام سازه. به‌جای یک جدول ماهانه ثابت، هم‌زمان با پیشرفت واقعی ساختمان پرداخت می‌کنید، چیزی که سازنده برای تامین هزینه ساخت از آن استفاده می‌کند و شما هم می‌توانید نقدینگی‌تان را با آن هماهنگ کنید.

پلن پرداخت پس از تحویل

پلن پس از تحویل اجازه می‌دهد بخشی از قیمت را بعد از گرفتن کلید هم پرداخت کنید. ساختار معمول آف‌پلن حدود ۱۰ درصد پیش‌پرداخت موقع رزرو است به‌همراه اقساط طول دوره ساخت، و پلن پس از تحویل همان مانده باقی‌مانده را چند ماه یا چند سال بعد از سکونت یا شروع اجاره دادن پخش می‌کند.

پلن یک درصد ماهانه

بعضی سازنده‌ها، دانوب شناخته‌شده‌ترین‌شان، کل قیمت را به اقساط مساوی حدود یک درصد ماهانه تقسیم می‌کنند، اغلب تا مدت‌ها بعد از تحویل هم ادامه دارد. اگر بودجه شروع شما محدود است، این مدل ورودی را پایین می‌آورد چون هیچ‌وقت یک پرداخت بزرگ خواسته نمی‌شود. اما قبل از مقایسه با یک پلن کوتاه‌تر و پراقساط‌تر، حتما کل عدد نهایی را تا آخر دوره جمع بزنید؛ قیمت اسمی پایین‌تر همیشه به معنی مبلغ نهایی کمتر نیست.

تحویل یا هندوور

تحویل، یا هندوور، لحظه‌ای است که سازنده کلید واحد تمام‌شده را می‌دهد، معمولا بعد از بازدید نهایی، تسویه مانده حساب و صدور سند. از همین لحظه شارژ ساختمان، اتصال دیوا و ثبت اجاری اگر بخواهید واحد را اجاره بدهید، مستقیم به عهده شما می‌افتد، نه سازنده.

اسنگینگ چیست

اسنگینگ بازدیدی است که قبل یا درست موقع تحویل انجام می‌دهید تا هر عیب، کار ناتمام یا هرچیزی که با مشخصات قرارداد فرق دارد، مثل رنگ، کاشی، یراق‌آلات یا لوازم، را لیست کنید. حق دارید این لیست را به سازنده بدهید و قبل از تحویل نهایی رفع نقص بخواهید؛ این کار را حضوری و مکتوب انجام دهید، نه فقط با یک گشت‌وگذار شفاهی و یک عکس گوشی.

کاغذبازی رسمی که DLD و دفتر تراستی از شما می‌خواهند

DLD چیست

DLD همان نهاد دولتی است که تمام معاملات ملکی دبی را ثبت می‌کند، از پیش‌فروش و عقود تا سند نهایی و فروش دست دوم. تقریبا هر اصطلاح دیگر در این صفحه، از RERA تا عقود تا دفتر تراستی، به همین نهاد وصل می‌شود. اگر مدرکی نزد DLD ثبت نشده باشد، از نظر قانونی سند ملکی محسوب نمی‌شود، هرچقدر هم رسمی به‌نظر برسد.

کارمزد DLD

کارمزد انتقال DLD معادل ۴ درصد قیمت خرید است و روی هر انتقال، چه آف‌پلن چه دست دوم، اعمال می‌شود؛ معمولا خریدار همین هزینه را پرداخت می‌کند. اگر واحدی یک میلیون درهم است، این تنها هزینه چهل هزار درهم روی سرتان اضافه می‌کند، پس آن را از روز اول در بودجه بگذارید، نه به‌عنوان یک غافلگیری آخر کار.

دفتر تراستی

معاملات ملک در دبی، مخصوصا فروش دست دوم واحدهای آماده، در دفتر تراستی ثبت‌شده نزد DLD انجام می‌شود، نه مستقیم در باجه‌های خود DLD. خریدار، فروشنده و اغلب نماینده بانک با هم در یک قرار حاضر می‌شوند تا مدارک انتقال را امضا کنند، پول رد و بدل شود و سند همان‌جا صادر شود. معمولا مشاورتان همین وقت را برایتان رزرو می‌کند.

ان‌او‌سی

ان‌او‌سی نامه‌ای از طرف سازنده است که تایید می‌کند شارژ معوقه‌ای روی واحد نیست و مانعی برای فروش یا انتقال آن وجود ندارد. برای فروش دست دوم، بدون این نامه دفتر تراستی انتقال را نهایی نمی‌کند. صدور آن از یک روز تا چند هفته طول می‌کشد، پس همان لحظه‌ای که فروش را توافق کردید درخواستش را بدهید.

فرم اف و ام‌اویو

فرم اف همان مموراندوم استاندارد RERA در معاملات دست دوم دبی است که قیمت توافقی، ودیعه و زمان‌بندی نهایی شدن معامله بین خریدار و فروشنده را مشخص می‌کند. این فرم همراه با انتقال در دفتر تراستی امضا و ثبت می‌شود و به هر دو طرف یک توافق مکتوب و قابل پیگیری می‌دهد، قبل از اینکه پول نهایی رد و بدل شود.

وکالت‌نامه

وکالت‌نامه به فرد دیگری اجازه می‌دهد مدارک ملکی را به‌جای شما امضا کند، مخصوصا اگر خودتان بیرون از امارات باشید. هم وکالت‌نامه صادرشده در امارات و هم وکالت‌نامه خارجی که به‌درستی تاییدشده باشد پذیرفته می‌شود، اما تاییدیه وکالت‌نامه خارجی می‌تواند هفته‌ها طول بکشد، پس اگر می‌دانید به آن نیاز دارید، همین حالا اقدامش را شروع کنید.

پیش‌تاییدیه بانکی

پیش‌تاییدیه بانکی برآورد کتبی بانک از سقف تسهیلاتی است که بر اساس درآمد و سابقه اعتباری‌تان به شما می‌دهد، قبل از اینکه روی یک واحد مشخص تصمیم بگیرید. این پیشنهاد نهایی وام نیست، اما سازنده‌ها و فروشنده‌ها پیشنهاد خریداری که پیش‌تاییدیه دارد را خیلی جدی‌تر از یک علاقه‌مندی ساده می‌گیرند.

هزینه ارزیابی ملک

بانک‌ها قبل از تایید وام روی یک ملک، ارزیابی مستقل می‌خواهند تا مطمئن شوند واحد واقعا همان ارزشی را دارد که شما دارید برایش پول می‌دهید. این هزینه را معمولا خریدار مستقیم به شرکت ارزیاب معرفی‌شده از طرف بانک پرداخت می‌کند، جدا از خود وام، و معمولا اول مسیر پرداخت می‌شود، نه روز تحویل.

سند ملک دبی

سند ملک، یا تایتل دید، مدرک رسمی DLD است که مالکیت شما روی یک ملک مشخص را ثابت می‌کند. خریداران آف‌پلن تا زمان تحویل این سند را ندارند و مالکیت‌شان با عقود ثبت می‌شود؛ کسی که واحد آماده یا دست دوم می‌خرد، همان روز انتقال در دفتر تراستی سند را مستقیم دریافت می‌کند. اصل سند را جای امن نگه دارید و در صورت رهن یا فروش کپی برابر اصل بگیرید.

هزینه‌های جانبی که بعد از قیمت خرید سروکله‌شان پیدا می‌شود

کمیسیون مشاور املاک

کمیسیون معمول بنگاه‌های ملکی در دبی ۲ درصد قیمت فروش به‌علاوه ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده روی همین کارمزد است، و برای اجاره هم حدود ۵ درصد اجاره سالانه است. این نرخ‌ها قابل چانه‌زدن هستند، اما ۲ درصد به‌علاوه مالیات را به‌عنوان مبنای معمول برای بودجه‌ریزی خریدتان در نظر بگیرید.

شارژ ساختمان دبی

شارژ ساختمان هزینه سالانه‌ای است که اتحادیه مالکین یا سازنده از هر واحد می‌گیرد تا خدمات مشترک ساختمان اداره شود: نگهبانی، نظافت، آسانسور، استخر و نگهداری عمومی. این هزینه بر اساس متراژ محاسبه می‌شود و بین ساختمان‌ها خیلی فرق دارد. دبی از سال ۲۰۲۵ افزایش شارژ ساختمان را برای سه سال متوقف کرده، که همین این هزینه را برای مالکین قابل پیش‌بینی‌تر کرده است.

هزینه مسکن یا هاوزینگ فی

هزینه مسکن دبی معادل ۵ درصد ارزش اجاره سالانه ملک است و از طریق قبض دیوا دریافت می‌شود، هم روی مستاجر و هم به شکل مرتبط روی مالک. این هزینه صرف خدمات شهرداری می‌شود و یکی از آن هزینه‌های تکراری است که آدم‌ها فراموش می‌کنند حساب کنند، وقتی نبود مالیات سالانه بر ملک را در برابر هزینه‌های واقعی سالانه می‌سنجند.

دیوا

دیوا همان اداره آب و برق دبی است که به همه ملک‌های دبی آب و برق می‌رساند و از همان مسیر چند هزینه دیگر، از جمله هزینه مسکن، هم دریافت می‌شود. موقع نقل‌مکان یک حساب دیوا به نام خودتان باز می‌کنید، چه مالک باشید چه مستاجر؛ این یکی از اولین کارهایی است که همراه با اجاری باید انجام دهید.

چیلر فری چیست

واحد یا ساختمان چیلر فری یعنی هزینه سرمایش از قبل در شارژ ساختمان یا اجاره حساب شده، نه اینکه جدا بر اساس مصرف از طریق دیوا صورتحساب شود. جزئیات کوچکی به‌نظر می‌رسد، اما قبض چیلر در آب‌وهوای دبی می‌تواند هزینه ماهانه قابل‌توجهی باشد، پس آگهی چیلر فری را حتما با آگهی‌ای که چیلر جدا حساب می‌شود مقایسه کنید.

کارمزد ثبت رهن

ثبت رهن روی یک ملک نزد DLD کارمزد جداگانه خودش را دارد، غیر از کارمزد انتقال DLD روی خود معامله. بانک‌ها معمولا این هزینه را به‌عنوان بخشی از هزینه‌های تکمیل معامله به وام‌گیرنده منتقل می‌کنند، پس قبل از مقایسه پیشنهادهای وام فقط بر اساس نرخ سود، از بانک ریز هزینه‌های ثبت و پردازش را بخواهید.

مالیات بر ارزش افزوده خدمات ملکی

امارات روی اغلب خدمات مرتبط با ملک، از جمله کمیسیون مشاور و بعضی هزینه‌های مدیریت ساختمان، ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده می‌گیرد، هرچند فروش مسکونی و اجاره بلندمدت مسکونی خودشان تحت قوانین جداگانه‌ای هستند. همیشه بپرسید هر هزینه یا کمیسیونی که به شما اعلام می‌شود شامل مالیات بر ارزش افزوده هست یا جدا اضافه می‌شود.

اگر بخواهید ملک را اجاره بدهید یا خودتان مستاجر باشید

اجاری چیست

اجاری سیستم اجباری دبی برای ثبت قرارداد اجاره نزد DLD است. تا وقتی قرارداد اجاری نشده، به‌صورت کامل معتبر نیست و نمی‌توانید دیوا وصل کنید یا در دعوای اجاره از آن استفاده کنید. معمولا مالک یا مشاور خودشان ثبت را انجام می‌دهند، اما حتما مطمئن شوید گواهی اجاری بعد از ثبت به دست خودتان هم رسیده.

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره مبلغ اجاره، جدول پرداخت، مدت قرارداد و مسئولیت‌های مالک و مستاجر را برای یک اجاره در دبی مشخص می‌کند. برای قابل استناد بودن باید از طریق اجاری ثبت شود، و بندهای آن، مخصوصا مهلت اطلاع تمدید و بند افزایش اجاره، همان چیزی است که مرکز حل اختلافات اجاره بر اساس آن تصمیم می‌گیرد.

ودیعه اجاره

ودیعه اجاره مبلغی قابل بازگشت است که مالک در برابر خسارت یا قبض‌های پرداخت‌نشده نگه می‌دارد، معمولا درصدی از اجاره سالانه و برای واحد مبله بیشتر از واحد خالی. این مبلغ باید بعد از تخلیه، در یک بازه زمانی معقول و بدون کسر بی‌دلیل، برگردانده شود؛ کاملا از خود اجاره و کمیسیون مشاور جداست.

شاخص اجاره RERA

ماشین‌حساب شاخص اجاره RERA تعیین می‌کند مالک هنگام تمدید چقدر حق دارد اجاره را بالا ببرد، در پله‌هایی از صفر تا بیست درصد بسته به اینکه اجاره فعلی شما چقدر پایین‌تر از میانگین شاخص است. جزئیات کامل شاخص اجاره RERA و سقف افزایش اجاره را اینجا ببینید.

اخطار تخلیه

مالکی که می‌خواهد قرارداد اجاره را برای فروش ملک، سکونت خودش یا بازسازی اساسی تمام کند، باید طبق قوانین RERA از قبل و به‌صورت رسمی به مستاجر اطلاع بدهد، نه فقط شفاهی. اگر خودتان مستاجر هستید و با چنین وضعیتی روبه‌رو شدید، مطمئن شوید اخطار درست ابلاغ و ثبت شده؛ اخطار ناقص یکی از رایج‌ترین اختلافات مستاجرها در دبی است.

چک و پرداخت مستقیم بانکی

اجاره در دبی به‌طور سنتی با چک‌های پستی، اغلب فقط یک یا چند چک در سال، پرداخت می‌شده، اما بازار دارد به‌سمت پرداخت ماهانه از طریق برداشت مستقیم بانکی حرکت می‌کند. اگر دارید قرارداد جدیدی می‌بندید، مستقیم بپرسید مالک با کدام روش کار می‌کند؛ این موضوع مستقیم روی برنامه‌ریزی نقدینگی ماهانه‌تان اثر دارد.

ساب‌لت یا اجاره دست دوم

ساب‌لت یعنی مستاجر بخشی یا کل واحد را به فرد دیگری اجاره بدهد، به‌جای اینکه خود مالک این کار را بکند. این کار در دبی فقط با رضایت کتبی مالک و در اغلب موارد ثبت جداگانه اجاری برای همان زیرقرارداد مجاز است؛ اجاره دادن یک اتاق بدون این رضایت، مستاجر اصلی را در تخلف از قرارداد خودش قرار می‌دهد.

مدیریت ساختمان و جزئیاتی که روی سند شما اثر می‌گذارد

جی‌اف‌ای

جی‌اف‌ای مجموع کل متراژ ساخته‌شده یک واحد یا ساختمان است، شامل دیوارها و گاهی بالکن و فضای مشترک داخلی، نه فقط متراژ قابل‌سکونتی که واقعا در آن زندگی می‌کنید. سازنده‌ها از جی‌اف‌ای در مجوزهای شهرسازی و بروشورهای فروش استفاده می‌کنند، پس همیشه بپرسید متراژ اعلام‌شده جی‌اف‌ای است یا متراژ خالص داخلی، قبل از مقایسه قیمت هر فوت مربع دو واحد.

اتحادیه مالکین

اتحادیه مالکین همان نهادی است که خدمات مشترک یک ساختمان یا مجتمع را اداره می‌کند و شارژ ساختمان را از هر مالک واحد جمع‌آوری می‌کند. در مجتمع‌های بزرگ دبی، سازنده معمولا خودش یا از طریق یک شرکت مدیریت منصوب، همین نقش را ایفا می‌کند، و مالکین معمولا حق دارند گزارش هزینه‌کرد شارژ را بخواهند.

قانون املاک مشاعی

مقررات املاک مشاعی دبی چارچوب قانونی مدیریت ساختمان‌های چندواحدی و شهرک‌های محصور را مشخص می‌کند، شامل اتحادیه مالکین، شارژ ساختمان و قوانین فضای مشترک. همین قانون پشت اغلب اختلافات مالک در برابر مدیریت ساختمان در زندگی آپارتمانی دبی است، و همین است که به اتحادیه مالکین اختیار قانونی صدور و اجرای شارژ را می‌دهد.

فضای مشترک ساختمان

فضای مشترک بخش‌های به‌اشتراک‌گذاشته یک ساختمان یا مجتمع است، لابی، راهرو، استخر، باشگاه، باغ و پارکینگ، که هر مالک واحد از طریق شارژ ساختمان هزینه‌اش را می‌دهد، نه اینکه جداگانه مالکش باشد. اینکه چه چیزی فضای مشترک و چه چیزی فضای خصوصی حساب می‌شود در نقشه ساختمان مشخص شده و مستقیم روی محاسبه شارژ شما اثر دارد.

صندوق ذخیره ساختمان

صندوق ذخیره پولی است که اتحادیه مالکین از داخل شارژ ساختمان کنار می‌گذارد، مخصوص تعمیرات بزرگ و غیرروزمره مثل تعویض آسانسور یا رنگ‌آمیزی نمای ساختمان، نه نگهداری روزانه. ساختمانی که صندوق ذخیره سالمی دارد کمتر احتمال دارد یک‌دفعه مالکین را با یک هزینه فوق‌العاده غافلگیر کند.

رزیدنس برند‌دار

رزیدنس برند‌دار واحدهایی هستند که در همکاری با یک برند هتل یا برند لوکس ساخته یا مدیریت می‌شوند و استاندارد طراحی و اغلب خدمات هتلی همان برند را دارند، مثل برند Dorchester Collection روی یک پروژه در پالم جمیرا. این واحدها معمولا نسبت به واحدهای بدون برند در همان محله قیمت بالاتری دارند، چیزی که از ارتباط با برند و سطح خدمات می‌آید، نه فقط از متراژ.

لایسنس هالیدی هوم

لایسنس هالیدی هوم که توسط اداره اقتصاد و گردشگری دبی صادر می‌شود، به مالک اجازه می‌دهد واحد را به‌صورت کوتاه‌مدت، از طریق پلتفرم یا مستقیم، اجاره بدهد، نه فقط با قرارداد سالانه معمولی اجاری. مالک می‌تواند خودش واحد لایسنس‌دار را اداره کند یا آن را به یک اپراتور اجاره کوتاه‌مدت مجاز بسپارد، تصمیمی که پیش از خرید ارزش مقایسه دارد.

این هشت بخش تقریبا همان مسیری است که یک خریدار واقعی در چند هفته اول طی می‌کند: از سوال «مالک می‌شوم یا نه» تا جزئیات مدیریت ساختمان بعد از تحویل. اگر اصطلاحی در یک آگهی یا قرارداد دیدید که با توضیح اینجا کامل جور در نمی‌آید، همین حالا با یکی از مشاوران ما تماس بگیرید تا آن را ساده برایتان باز کنیم.

سوالات متداول

مشاوره رایگان اصطلاحات املاک در دبی

با مشاور رسمی AKT صحبت کنید

پاسخ شفاف درباره قیمت، پلن پرداخت و مدارک، قبل از هر تعهدی.