قیمت خرید خانه در دبی به تومان

ارزان‌ترین خانهٔ قابل‌خرید دبی از ۴۰۰٬۰۰۰ درهم شروع می‌شود، یعنی حدود ۲۱٫۱ میلیارد تومان با نرخ امروز. در این صفحه قیمت هر منطقه و هر نوع ملک را به تومان نوشته‌ایم، به‌علاوهٔ پولی که جدا از قیمت ملک باید کنار بگذارید.

بازبینی تخصصی: دکتر سینا قادری، بنیان‌گذار AKT، مجوز RERA ORN ۱۵۶۷۳ · به‌روزرسانی: ۲ مرداد ۱۴۰۵

نرخ امروز و قیمت پایه

درهم امارات نرخ برابری ثابتی با دلار آمریکا دارد و این نرخ از سال ۱۹۹۷ دست‌نخورده مانده است: هر دلار، ۳٫۶۷ درهم. یک نتیجهٔ ساده دارد. وقتی قیمت خانه‌ای در دبی به تومان بالا می‌رود، تقریباً همیشه آن خانه گران نشده؛ تومان ارزان شده است. همهٔ ارقام این صفحه با نرخ هر درهم ۵۲٬۸۰۰ تومان در ۲ مرداد ۱۴۰۵ حساب شده است.

عددهای درهم ثابت و واقعی‌اند. عددهای تومان تقریبی‌اند و با تغییر نرخ ارز تغییر می‌کنند؛ برای تصمیم نهایی همیشه رقم درهم را مبنا بگذارید.

قیمت هر نوع ملک به تومان

بیشتر خریدارها با یک سؤال شروع می‌کنند: با این مبلغ چه چیزی می‌توانم بگیرم؟ جدول زیر شروع قیمت هر نوع ملک را می‌دهد، نه میانگین بازار. یعنی پایین‌ترین رقمی که با آن می‌شود چیزی خرید که بعداً خریدار هم داشته باشد.

قیمت هر منطقه به تومان

فاصلهٔ ارزان‌ترین تا گران‌ترین منطقهٔ دبی بیش از هشت برابر است.

بودجه‌ای که در اینترنشنال سیتی یک واحد کامل می‌خرد، در پالم جمیرا حتی پیش‌پرداخت را نمی‌پوشاند. اما انتخاب منطقه از چانه‌زدن سر قیمت مهم‌تر است، چون قیمت را می‌شود چند ده هزار درهم پایین آورد و منطقه را نمی‌شود عوض کرد.

اگر دنبال جزئیات یک منطقهٔ مشخص هستید، صفحهٔ خرید ملک در داون تاون دبی و جمیرا ویلیج سیرکل را ببینید. برای مرور کامل مسیر خرید هم خرید ملک در دبی صفحهٔ اصلی ماست.

غیر از قیمت، چقدر لازم دارید؟

قیمت آگهی کل پول لازم نیست و محاسبهٔ بیشتر خریدارها دقیقاً از همین‌جا به هم می‌ریزد. برای اینکه رقم حدسی نباشد، هزینه‌های یک خرید نقدی واقعی را تا آخرین درهم حساب کرده‌ایم: آپارتمان آمادهٔ ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم، یعنی حدود ۷۹٫۲ میلیارد تومان.

در پیش‌فروش کمیسیون را سازنده می‌پردازد و شما همان قیمت رسمی او را می‌دهید، پس این رقم حدود دو درصد پایین‌تر می‌آید. اما هزینهٔ چهار درصدی انتقال سند در هر دو حالت سر جای خودش است و معمولاً همراه قسط اول گرفته می‌شود.

شارژ سالانهٔ ساختمان در هیچ‌کدام از این ارقام نیست، و بسته به منطقه و امکانات بین ۱۰ تا ۲۵ درهم برای هر فوت مربع در سال است که مستقیم از بازدهی اجارهٔ شما کم می‌شود.

رقم دقیقش را پیش از امضا و کتبی بگیرید.

با چقدر می‌شود شروع کرد

کمتر خریدار ایرانی‌ای کل مبلغ را یک‌جا می‌پردازد. در پیش‌فروش ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت را موقع قرارداد می‌دهید و بقیه طی ساخت و گاهی تا چند سال پس از تحویل قسط می‌شود. جدول زیر پول روز اول را نشان می‌دهد.

جدول یک هزینه را نشان نمی‌دهد: هزینهٔ چهار درصدی انتقال سند معمولاً همراه قسط اول گرفته می‌شود. برای واحد ۶۵۰٬۰۰۰ درهم یعنی حدود ۲۶٬۰۰۰ درهم بیشتر، نزدیک ۱٫۴ میلیارد تومان.

قیمت هر فوت مربع

در ایران قیمت را متری حساب می‌کنیم و در دبی فوتی، و چون هر متر مربع ۱۰٫۷۶ فوت مربع است، همین یک تبدیل ساده پرتکرارترین اشتباه محاسباتی خریدارهاست: رقم فوتی را متری می‌خوانند و ملک را ده برابر ارزان‌تر از واقعیت تصور می‌کنند.

یک نکته که در بازدیدها مدام تکرار می‌شود.

اختلاف قیمت فوتی داخل یک برج، میان طبقهٔ پنجم رو به پارکینگ و طبقهٔ سی‌ام رو به آب، گاهی از اختلاف دو منطقهٔ متفاوت بیشتر است. پس رقم فوتی که برای یک منطقه اعلام می‌شود فقط یک میانگین است و واحدی که به شما پیشنهاد می‌شود می‌تواند خیلی بالاتر یا پایین‌تر بنشیند. همیشه قیمت فوتی همان واحد مشخص را بخواهید.

با بودجهٔ شما چه می‌شود خرید

بیشتر تماس‌های ما با همین جمله شروع می‌شود: «این مبلغ را دارم، در دبی چه چیزی می‌توانم بگیرم؟» هر ردیف زیر بودجهٔ نقدی کامل را نشان می‌دهد، نه پیش‌پرداخت. با اقساط، با نصف این ارقام هم می‌شود شروع کرد.

این پول چقدر برمی‌گرداند؟

قیمت نیمی از ماجراست. نیمهٔ دیگر این است که ملک سالانه چقدر اجاره می‌دهد، و یک قاعده در سراسر دبی صدق می‌کند: هرچه منطقه گران‌تر، درصد بازدهی کمتر. ارقام زیر ناخالص‌اند، یعنی پیش از کسر شارژ و هزینهٔ مدیریت.

یک مثال: واحد ۶۵۰٬۰۰۰ درهم در JVC با بازدهی ناخالص هفت درصد، سالانه حدود ۴۵٬۵۰۰ درهم اجاره می‌دهد، نزدیک ۲٫۴ میلیارد تومان. پس از کسر شارژ و مدیریت، خالص آن کمتر می‌شود. این ارقام برآوردند و تضمین نیستند؛ اجارهٔ واقعی به واحد، طبقه، تجهیز و شرایط بازار بستگی دارد.

هزینه‌های سالانه بعد از خرید

خرید که تمام شد، هزینه تمام نمی‌شود. این‌ها همان چیزهایی‌اند که در هیچ آگهی‌ای نوشته نمی‌شوند، اما هر سال از جیب مالک بیرون می‌روند.

بانک چقدرش را می‌دهد؟

خیلی‌ها با این تصور تماس می‌گیرند که مثل ایران باید کل پول را نقد بگذارند. لازم نیست. اما وام در دبی هم آن چیزی نیست که در ذهن بیشتر افراد شکل گرفته است.

بانک‌های اماراتی به خارجی‌ها وام می‌دهند و شرط اصلی‌شان اقامت و درآمد قابل اثبات است، نه ملیت. سقف وام به وضعیت شما بستگی دارد:

حالا بخشی که کمتر گفته می‌شود.

خریدار ایرانی‌ای که هنوز اقامت ندارد و درآمدش در ایران است، در عمل به‌سختی وام می‌گیرد؛ هر بانک سیاست خودش را دارد، بعضی پرونده را فقط با سپردهٔ بلوکه‌شده بررسی می‌کنند و بعضی اصلاً وارد نمی‌شوند.

مسیر واقعی بیشتر مشتری‌های ما وام نیست، بلکه برنامهٔ پرداخت خود سازنده است. آن‌جا سازنده نقش بانک را بازی می‌کند، سود نمی‌گیرد و تنها شرطش پرداخت به‌موقع اقساط است.

اگر کسی وام بانکی سریع و آسان به خریدار غیرمقیم ایرانی وعده داد، آن وعده را کتبی بخواهید.

نرخ سود وام مسکن در امارات معمولاً میان چهار تا شش درصد در سال نوسان می‌کند و به نرخ پایهٔ بانک مرکزی بستگی دارد. هزینهٔ ثبت رهن هم جداست و حدود ۰٫۲۵ درصد مبلغ وام به‌علاوهٔ یک رقم ثابت کوچک محاسبه می‌شود.

مالیات خرید ملک در دبی

این بخش معمولاً همان جایی است که خریدار ایرانی نفس راحتی می‌کشد.

برخلاف بیشتر کشورهایی که ایرانی‌ها برایشان اقدام می‌کنند، در دبی نه سالانه بابت داشتن ملک چیزی می‌پردازید، نه وقتی اجاره‌اش می‌دهید و نه وقتی با سود می‌فروشید؛ تنها رقم مالیاتی جدی همان چهار درصد هزینهٔ انتقال سند است که یک‌بار و هنگام خرید پرداخت می‌شود.

یک هشدار که کم گفته می‌شود: نبود مالیات بر ارث یعنی دولت سهمی برنمی‌دارد، نه اینکه ملک خودبه‌خود به وراث می‌رسد. بدون وصیت‌نامهٔ ثبت‌شده، تقسیم دارایی طبق قانون محلی انجام می‌شود و ممکن است با آنچه در نظر دارید نخواند. ثبت وصیت‌نامه پیچیده نیست و هزینه‌اش در برابر ارزش ملک ناچیز است.

همین پول در تهران چه می‌خرد؟

این مقایسه را تقریباً همیشه خود مشتری‌ها در همان تماس اول مطرح می‌کنند.

جواب ما با یک هشدار شروع می‌شود: مقایسهٔ متری قیمت دبی با تهران مقایسهٔ درستی نیست، چون دو بازار دو جنس متفاوت می‌فروشند.

ملک تهران به تومان قیمت می‌خورد و به تومان اجاره می‌رود؛ ملک دبی به درهمی که برابری‌اش با دلار ثابت است. پس وقتی می‌پرسید کدام بهتر است، هم‌زمان دربارهٔ دو چیز تصمیم می‌گیرید: خود ملک، و ارزی که آن ملک در آن نگه داشته می‌شود.

بسیاری از کسانی که سراغ ما می‌آیند دنبال بازدهی بیشتر نیستند.

می‌خواهند بخشی از دارایی‌شان از نوسان تومان بیرون بماند. این هدف کاملاً مشروعی است، اما بهتر است اسمش را برد، چون معیار سنجش موفقیتش با یک سرمایه‌گذاری معمولی فرق دارد.

نکتهٔ دوم اینکه بازدهی اجاره در دبی معمولاً از تهران بالاتر است. اما رشد قیمت ملک در تهران در دوره‌های تورمی به تومان بسیار بیشتر به نظر می‌رسد. این «به نظر می‌رسد» عمدی است: رشد تومانی با کاهش ارزش تومان همراه می‌شود و اگر همان عدد را به دلار برگردانید، تصویر عوض می‌شود. ما هیچ‌وقت نمی‌گوییم دبی از تهران بهتر است. می‌گوییم این دو کار متفاوتی برای شما می‌کنند.

انتخاب منطقه با بودجهٔ محدود

اگر بودجه‌تان زیر ۳۵ میلیارد تومان است، تقریباً همیشه یک اسم می‌آوریم: JVC.

دلیلش رمانتیک نیست.

JVC نه ساحل دارد، نه برج خلیفه، نه اسمی که در ایران کسی بشناسد. چیزی که دارد عرضهٔ زیاد واحدهای کوچک و متوسط است، مستأجری که همیشه هست چون اجاره‌اش برای کارمند دبی قابل تحمل است، و تعداد بالای معامله در هر ماه.

سومی از همه مهم‌تر است و کمتر به آن فکر می‌شود: منطقه‌ای که معاملهٔ کم دارد ممکن است ارزان به نظر برسد، اما موقع فروش شما را زمین می‌گذارد.

برای بودجهٔ پایین‌تر، اینترنشنال سیتی و ارجان روی میز می‌آیند.

اینترنشنال سیتی ارزان‌ترین ورود ممکن است و بازدهی اجاره‌اش هم خوب است. اما کیفیت ساخت و مدیریت ساختمان در آن‌جا بسیار متغیر است و انتخاب ساختمان از انتخاب منطقه مهم‌تر می‌شود.

ارجان تازه‌ساز‌تر است و پروژه‌های زیادی در آن تحویل می‌شود؛ هم فرصت است و هم ریسک، چون عرضهٔ زیاد در کوتاه‌مدت روی اجاره فشار می‌آورد.

یک توصیهٔ کلی هم به همه می‌کنیم.

با بودجهٔ محدود، به‌جای واحد بزرگ در منطقه‌ای دور، واحد کوچک‌تری در منطقه‌ای با تقاضای اجارهٔ ثابت بخرید؛ واحد کوچک زودتر اجاره می‌رود، زودتر فروش می‌رود، و اگر انتخاب اشتباهی از آب درآمد، کمتر برایتان آب می‌خورد.

زمان مناسب خرید در سال

بازار دبی فصل دارد.

از اواخر مهر تا فروردین شهر شلوغ است، نمایشگاه برگزار می‌شود، خریدار خارجی می‌آید و سازنده‌ها عرضه‌های بزرگشان را همان موقع اعلام می‌کنند. اما تابستان برعکس است: گرما و فصل سفر بازار را آرام می‌کند.

پس تابستان زمان بدی برای خرید است؟ برعکس. در بازار ثانویه فروشنده‌ای که تابستان ملکش را نگه داشته انگیزهٔ بیشتری برای مذاکره دارد. در پیش‌فروش فرقی نمی‌کند، چون قیمت را سازنده تعیین می‌کند نه فصل. آنچه واقعاً قیمت را جابه‌جا می‌کند مرحلهٔ پروژه است: نزدیک عرضه ارزان‌تر می‌خرید و نزدیک تحویل گران‌تر.

برای بیشتر خریدارها «کِی» خیلی کمتر از «چه چیزی» اهمیت دارد.

پول را چطور می‌رسانید

این را تقریباً هر خریدار ایرانی می‌پرسد و جواب این است که انتقال وجه، جدا از خود معامله است و باید از مسیرهای قانونی و شفاف انجام شود. آنچه در سمت ما ثابت می‌ماند: پرداخت به حساب رسمی پروژه یا شرکت می‌رود، در پیش‌فروش به حساب امانی تأییدشدهٔ ادارهٔ اراضی، و هیچ‌وقت به حساب شخصی یا شمارهٔ کارت.

یک نکتهٔ عملی هم هست: نرخی که پول با آن منتقل می‌شود معمولاً با نرخی که روز تصمیم دیده‌اید فرق دارد، چون میان تصمیم و انتقال چند هفته فاصله می‌افتد. در بودجه‌تان برای این اختلاف حاشیه بگذارید.

جزئیات بیشتر دربارهٔ شرایط خرید و انتقال برای خریدار ایرانی را در صفحهٔ سرمایه‌گذاری ایرانیان در دبی نوشته‌ایم.

هفت بررسی پیش از پرداخت

1. ۰۱شمارهٔ مجوز RERA آژانس املاک و شمارهٔ ثبت آگهی را بگیرید و در سامانهٔ ادارهٔ اراضی دبی چک کنید.
2. ۰۲در پیش‌فروش، شمارهٔ حساب امانی (Escrow) پروژه را بگیرید و مطمئن شوید پرداخت به همان حساب می‌رود.
3. ۰۳هرگز به حساب شخصی یا شمارهٔ کارت واریز نکنید؛ پرداخت فقط به حساب رسمی پروژه یا شرکت.
4. ۰۴قیمت را با دو منبع مستقل چک کنید: قیمت رسمی سازنده و چند آگهی مشابه در همان ساختمان.
5. ۰۵رقم دقیق شارژ سالانه را کتبی بگیرید، نه شفاهی.
6. ۰۶برنامهٔ پرداخت و تاریخ تحویل را در متن قرارداد ببینید، نه در بروشور.
7. ۰۷اگر از راه دور می‌خرید، وکالت‌نامه را با تأیید کنسولی و ترجمهٔ رسمی آماده کنید.

چرا قیمت تومانی عوض می‌شود؟

این سؤال را هفته‌ای چند بار، معمولاً با کمی دلخوری، از ما می‌پرسند: چرا عددی که ماه پیش گفتید حالا فرق کرده است. جواب این است که قیمت ملک تغییر نکرده؛ نرخ تومان تغییر کرده است.

برابری درهم با دلار از سال ۱۹۹۷ ثابت مانده است.

یعنی قیمت همان آپارتمان برای یک خریدار دلاری تقریباً همان است که پارسال بود. آنچه برای شما جابه‌جا می‌شود فاصلهٔ تومان با دلار است، نه بازار مسکن دبی.

اگر نرخ ارز ده درصد بالا برود، همان خانه بی‌آنکه یک درهم گران شده باشد، ده درصد گران‌تر به نظر می‌رسد.

دو نتیجهٔ عملی دارد. اول اینکه بودجه‌تان را به درهم بسنجید نه تومان، وگرنه هر نوسان ارز تصمیم‌تان را عوض می‌کند. دوم اینکه در پروژه‌های اقساطی قسط‌های آینده هم به درهم ثابت‌اند، پس ریسک نرخ ارز روی اقساط باقی‌مانده هم می‌نشیند و باید در برنامه‌ریزی دیده شود.

چهار اشتباه رایج در محاسبهٔ تومانی

سؤالات متداول

مرحلهٔ بعد

اگر قیمت‌ها با بودجه‌تان می‌خواند، مسیر کامل خرید، مدارک لازم، شرایط اقامت و اقساط را در صفحهٔ خرید ملک در دبی نوشته‌ایم. برای انتخاب سایت و پلتفرم درست هم سایت خرید خانه در دبی را ببینید، و برای مرور گام‌به‌گام راهنمای کامل خرید.