خرید قسطی خانه در دبی یا اجاره به شرط تملیک؛ مقایسه هزینه‌ها ۲۰۲۶
خرید قسطی خانه در دبی از سازنده، در پروژه‌های پیش‌فروش، معمولاً با پول اولیهٔ کمتر شروع می‌شود و در مجموع هزینهٔ ثبت کمتری دارد؛ اجاره به شرط تملیک هم قانونی است و در اداره زمین دبی (DLD) ثبت می‌شود، اما در سال ۲۰۲۶ قراردادی کمیاب است. در این راهنما هر دو مسیر را کنار هم گذاشته‌ایم: ردیف‌های هزینهٔ DLD همان‌طور که در ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شده، شرایط پرداخت پروژه‌های در حال فروش دبی در همین ماه، و یک نمونهٔ محاسبه روی آپارتمان یک‌خوابه به درهم و تومان. منبع هر عدد در عنوان جدول آمده است.
جست‌وجوی «اجاره به شرط تملیک در دبی» در یک ماه گذشته به‌شدت بالا رفته است. دو چیز پشت آن است: DLD در ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ خدمت ثبت این قرارداد را به‌روز کرد و برنامه‌های دبی برای خریداران خانه‌اولی، مستأجرها را به این فکر انداخت که آیا بدون وام بانکی و بدون پیش‌پرداخت سنگین راهی به خانه‌دار شدن هست یا نه. هست، اما این دو مسیر سازوکار متفاوتی دارند، هزینهٔ متفاوتی دارند و سند را در دو لحظهٔ متفاوت به دست شما می‌دهند. برای خریدار ایرانی که به وام بانکی امارات دسترسی ندارد، همین دو مسیر عملاً همهٔ گزینه‌های خرید بدون پول نقد کامل است.
نرخ تومانی این صفحه: هر درهم ۶۲٬۸۴۰ تومان، بسته شدن بازار آزاد در ۲۲ شهریور ۱۴۰۵ به روایت tgju. رقم‌های تومانی گرد شده‌اند و پیش از هر تصمیم مالی باید با نرخ همان روز دوباره حساب شوند.
اجاره به شرط تملیک در دبی یعنی چه؟
در این قرارداد، که DLD آن را «lease-to-own» می‌نامد، مستأجر در خانه زندگی می‌کند و حق دارد آن را بعداً به قیمت توافق‌شده بخرد؛ بخشی از هر اجاره به حساب قیمت خرید گذاشته می‌شود. DLD قرارداد را به نام نهاد تأمین مالی و مستأجر در دفتر ثبت موقت ثبت می‌کند، پس از روز اول در سوابق رسمی است. فروشنده، که معمولاً سازنده یا بانک تأمین‌کننده است، سند را تا زمان تکمیل خرید نگه می‌دارد. فقط در پایان است که ملک به‌عنوان یک فروش عادی به نام خریدار منتقل می‌شود.
سه قانون دبی پشت این قرارداد است: قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دربارهٔ ثبت املاک، قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دربارهٔ دفتر ثبت موقت املاک و قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب‌های اسکرو در ساخت‌وساز. صفحهٔ خدمت DLD می‌گوید قرارداد باید ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت شود.
ثبت اجاره به شرط تملیک در DLD چقدر هزینه دارد؟
هزینه‌های زیر عیناً از صفحهٔ خدمت DLD با عنوان «Request for registration of a rent-to-own property (initial)» برداشته شده که آخرین بار در ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ به‌روز شده است. ثبت اولیه را سازنده از طریق سامانهٔ عقود (Oqood) انجام می‌دهد.
| ردیف هزینه | مبلغ | پرداخت‌کننده |
|---|---|---|
| ثبت روی ارزش فروش | ۲٪ ارزش فروش | فروشنده |
| ثبت روی ارزش فروش | ۲٪ ارزش فروش | خریدار |
| ثبت روی ارزش اجاره | ۲٪ ارزش اجاره | مستأجر |
| هزینهٔ دانش | ۱۰ درهم (۶۲۸ هزار تومان) | متقاضی |
| هزینهٔ نوآوری | ۱۰ درهم (۶۲۸ هزار تومان) | متقاضی |
| هزینهٔ ثبت مستقیم توسط سازنده | ۱٬۰۰۰ درهم (۶۲٫۸ میلیون تومان) | سازنده |
| زمان انجام خدمت | ۶ روز کاری | کانال: سامانهٔ عقود (Oqood) |
دو هزینهٔ دیگر بیرون از آن صفحه است. وقتی مستأجر در پایان ملک را می‌خرد، انتقال به نام او یک ثبت فروش عادی است و DLD در همان لحظه هزینهٔ معمول ۴ درصدی ثبت را روی ارزش فروش می‌گیرد. سازنده یا بانک هم ودیعه یا حق اختیار خرید خودش را هنگام امضا تعیین می‌کند؛ طرح اجاره به شرط تملیک امار روی واحدهای آماده، آن‌طور که Betterhomes در مارس ۲۰۲۶ شرح داده، ۵ درصد ودیعه می‌گیرد، مدت ثابت ۴ ساله دارد، اجاره را سه سال اول ثابت نگه می‌دارد و سالی چهار چک می‌خواهد.
خرید قسطی پیش‌فروش چه فرقی دارد؟
در خرید پیش‌فروش، خریدار از طریق سامانهٔ عقود به‌عنوان خریدار در دفتر ثبت موقت DLD ثبت می‌شود، اقساط را طبق پیشرفت ساخت به سازنده می‌پردازد و با تکمیل پلن پرداخت، سند را هنگام تحویل می‌گیرد. هزینهٔ ثبت DLD ۴ درصد ارزش فروش است که یک بار هنگام ثبت در عقود پرداخت می‌شود، به‌علاوهٔ هزینه‌های ثابت دانش و نوآوری. پرداخت‌ها به حساب اسکروی پروژه زیر نظر RERA می‌رود و سازنده فقط با تأیید مرحله‌های ساخت می‌تواند از آن برداشت کند.
جدول زیر از پلن‌های پرداخت ۹۷۷ پروژهٔ در حال فروش دبی در سپتامبر ۲۰۲۶ گرفته شده است؛ ۱٬۵۷۶ پلن پس از حذف گزینه‌های پرداخت کامل، برداشت‌شده از GenieMap توسط AKT Real Estate.
| ویژگی پلن | سهم از پلن‌ها |
|---|---|
| پیش‌پرداخت ۵ درصد یا کمتر | ۱۵٪ |
| پیش‌پرداخت ۱۰ درصد یا کمتر | ۴۱٪ |
| پیش‌پرداخت ۲۰ درصد یا کمتر | ۸۶٪ |
| میانهٔ پیش‌پرداخت | ۲۰٪ |
| پلن‌های با قسط ماهانهٔ ۱ درصد | ۲۲٪ |
| پلن‌های با ادامهٔ پرداخت بعد از تحویل | ۱۱٪ |
| میانگین سهم پرداختی هنگام تحویل | ۴۰٪ |
| میانهٔ زمان تا تحویل (۹۱۱ پروژهٔ تاریخ‌دار) | ۱۵ ماه (چارک اول تا سوم: ۹ تا ۲۷ ماه) |
پیش‌فروش مسیر اصلی بازار است. Property Monitor در اوت ۲۰۲۶ ۱۱٬۱۵۷ معاملهٔ مسکونی در دبی شمرده که ۷٬۹۶۸ مورد آن، یعنی ۷۱٫۴ درصد، پیش‌فروش بوده است. در مقابل، Engel & Völkers در یادداشت دسامبر ۲۰۲۵ خود اجاره به شرط تملیک را در بازار دبی تقریباً ناموجود توصیف می‌کند و می‌گوید سازنده‌ها به‌جای آن به پلن‌های پرداخت پس از تحویل رو آورده‌اند.
خرید قسطی یا اجاره به شرط تملیک؛ قواعد کنار هم
| پرسش | اجاره به شرط تملیک | پلن پرداخت پیش‌فروش |
|---|---|---|
| سند در طول مدت قرارداد دست کیست | فروشنده یا نهاد تأمین مالی؛ مستأجر با حق خرید ثبت می‌شود | هنوز سندی نیست؛ خریدار به‌عنوان خریدار در دفتر ثبت موقت (Oqood) ثبت می‌شود |
| خریدار کی سند می‌گیرد | در پایان مدت، پس از پرداخت قیمت توافق‌شده | هنگام تحویل، وقتی پلن کامل پرداخت شد |
| پول نقد هنگام امضا | ودیعه یا حق اختیار به تعیین فروشنده (طرح امار: ۵٪) و ۲٪ ارزش فروش و ۲٪ ارزش اجاره به DLD | پیش‌پرداخت به تعیین سازنده (۴۱٪ پلن‌ها: ۱۰٪ یا کمتر) و ۴٪ ارزش فروش به DLD |
| هزینهٔ DLD در کل مسیر | ۲٪ هنگام ثبت، بعد دوباره ۴٪ هنگام انتقال نهایی | ۴٪ یک بار، هنگام ثبت در عقود |
| پرداخت ماهانه | اجاره، که سهم توافق‌شده‌ای از آن به حساب قیمت می‌رود | اقساط ساخت؛ چیزی به صاحبخانه پرداخت نمی‌شود |
| مدت معمول | طرح امار: ۴ سال، اجاره ۳ سال ثابت؛ بازهٔ بازار ۲ تا ۵ سال | میانهٔ ۱۵ ماه تا تحویل؛ پلن‌های پس از تحویل ۱ تا ۵ سال اضافه می‌کنند |
| قیمت | هنگام امضا ثابت می‌شود، یا طرفین می‌توانند ارزش‌گذاری را به بعد بگذارند | هنگام امضا ثابت می‌شود |
| پول کجا می‌ماند | نزد فروشنده، به‌عنوان اجاره | در حساب اسکروی پروژه زیر نظر RERA، آزادشدنی با پیشرفت ساخت |
| اقامت با ملک | فقط بعد از انتقال سند؛ اقامت ۲ سالهٔ سرمایه‌گذار DLD به ملک تکمیل‌شده با سند ثبت‌شده نیاز دارد (بدون حد نصاب برای مالک انفرادی، سهم ۴۰۰ هزار درهم برای مالکان مشترک) | اقامت ۲ ساله بعد از تحویل با همان قاعده؛ اقامت طلایی ۱۰ ساله خرید پیش‌فروش واجد شرایط ۲ میلیون درهم به بالا از سازنده‌های تأییدشده را می‌پذیرد |
| زندگی در خانه در این مدت | بله، از روز اول | نه، تا تحویل |
| اگر خریدار منصرف شود | ودیعه یا حق اختیار معمولاً از دست می‌رود؛ خانه نزد فروشنده می‌ماند | تابع قرارداد فروش و قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸؛ سازنده بسته به پیشرفت ساخت می‌تواند بخشی از مبالغ پرداخت‌شده را نگه دارد |
| خرید از راه دور | معمولاً حضور برای امضا و تحویل کلید لازم است | در بسیاری از پروژه‌ها امضا و پرداخت از راه دور ممکن است؛ حضور خریدار یا وکیل او هنگام انتقال سند |
| در دسترس بودن در ۲۰۲۶ | کمیاب؛ چند طرح روی واحدهای آماده | ۹۷۷ پروژه با پلن منتشرشده در همین ماه |
نمونهٔ محاسبه: آپارتمان یک‌خوابهٔ ۱٫۲ میلیون درهمی
نمونهٔ زیر یک محاسبهٔ فرضی با پیش‌فرض‌های ذکرشده در عنوان جدول است و پیشنهاد قیمت هیچ سازنده‌ای نیست. اجارهٔ سالانه ۸۰ هزار درهم فرض شده که بازدهی ناخالص ۶٫۷ درصد است. قیمت ملک ۱٫۲ میلیون درهم برابر است با حدود ۷۵٫۴ میلیارد تومان.
| مرحله | اجاره به شرط تملیک | پلن پیش‌فروش ۱۰/۹۰ |
|---|---|---|
| پول نقد هنگام امضا (ودیعه یا پیش‌پرداخت) | ۶۰٬۰۰۰ درهم (۳٫۸ میلیارد تومان) | ۱۲۰٬۰۰۰ درهم (۷٫۵ میلیارد تومان) |
| هزینهٔ DLD هنگام امضا | ۲۵٬۶۲۰ درهم (۱٫۶ میلیارد تومان): ۲٪ قیمت + ۲٪ اجاره + ۲۰ درهم | ۴۸٬۰۲۰ درهم (۳ میلیارد تومان): ۴٪ قیمت + ۲۰ درهم |
| کل پول ماه اول | ۸۵٬۶۲۰ درهم (۵٫۴ میلیارد تومان) | ۱۶۸٬۰۲۰ درهم (۱۰٫۶ میلیارد تومان) |
| پرداختی در طول مدت (پیش از مرحلهٔ آخر) | ۳۲۰٬۰۰۰ درهم اجاره در ۴ سال (۲۰٫۱ میلیارد تومان)؛ سهم قابل‌احتساب را قرارداد تعیین می‌کند | ۶۰۰٬۰۰۰ درهم اقساط ساخت در ۱۵ ماه (۳۷٫۷ میلیارد تومان) |
| مرحلهٔ آخر برای گرفتن سند | باقی‌ماندهٔ قیمت توافق‌شده و ۴٪ هزینهٔ انتقال DLD (۴۸٬۰۰۰ درهم، ۳ میلیارد تومان) | ۴۸۰٬۰۰۰ درهم پرداخت تحویل (۳۰٫۲ میلیارد تومان)؛ هزینهٔ DLD دیگری نیست |
| کل هزینهٔ DLD در مسیر | ۷۳٬۶۲۰ درهم (۴٫۶ میلیارد تومان) | ۴۸٬۰۲۰ درهم (۳ میلیارد تومان) |
| سند به نام خریدار | سال چهارم | ماه پانزدهم |
ردیف‌ها را که کنار هم بخوانید، معامله روشن است. اجاره به شرط تملیک پول ماه اول را نصف می‌کند و می‌گذارد در خانه زندگی کنید، اما دو بار به DLD هزینه می‌دهید، خانه تا چهار سال به نام شما نیست و سهمی از اجاره که به حساب قیمت می‌رود همان است که در قرارداد نوشته شده. پلن پیش‌فروش در شروع پول بیشتری می‌خواهد، تا تحویل چیزی برای زندگی به شما نمی‌دهد، اما سند را دو سال و نیم زودتر و با یک هزینهٔ DLD به نام شما می‌کند.
در سال ۲۰۲۶ برای خریدار با پول محدود چه چیزی در دبی عوض شد؟
| اقدام | چه می‌کند | رقم کلیدی |
|---|---|---|
| اقامت ۲ سالهٔ ملکی Taskeen | حد نصاب ارزش ملک برای مالک انفرادی در ۱ مه ۲۰۲۶ حذف شد | مالکان مشترک: سهم هر نفر ۴۰۰ هزار درهم (۲۵٫۱ میلیارد تومان) |
| برنامهٔ خریداران خانه‌اولی (DLD، از ژوئیهٔ ۲۰۲۵) | اولویت دسترسی، قیمت ترجیحی و وام اختصاصی برای ساکنانی که هرگز در دبی ملک فری‌هولد نداشته‌اند | بیش از ۳٬۲۰۰ خانه در سال اول، بیش از ۵ میلیارد درهم، ۴۵ هزار ثبت‌نام تا ژوئن ۲۰۲۶، ۲۲ سازنده |
| اقامت طلایی، مسیر ملک | اقامت ۱۰ ساله با ملک ۲ میلیون درهم به بالا، شامل پیش‌فروش واجد شرایط از سازنده‌های تأییدشده | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (۱۲۵٫۷ میلیارد تومان) |
| پلن‌های پرداخت پیش‌فروش | اقساط سازنده از طریق اسکروی RERA، بدون نیاز به بانک | ۴۱٪ پلن‌ها با پیش‌پرداخت ۱۰٪ یا کمتر شروع می‌شوند |
کدام مسیر به کدام خریدار می‌خورد؟
اجاره به شرط تملیک به خریداری می‌خورد که همین حالا باید جابه‌جا شود، امسال نمی‌تواند ۱۰ درصد پیش‌پرداخت و ۴ درصد هزینه را با هم جور کند و سازنده‌ای روی واحد آماده طرح ثبت‌شده به او پیشنهاد داده است. پیش از امضا سه چیز را بررسی کنید: این‌که قرارداد ظرف ۹۰ روز در DLD ثبت می‌شود، دقیقاً چه سهمی از هر اجاره به حساب قیمت می‌رود، و این‌که قیمت هنگام امضا ثابت است یا به ارزش‌گذاری بعدی واگذار شده.
پلن پرداخت پیش‌فروش به خریداری می‌خورد که می‌تواند تا تحویل صبر کند و سند را زودتر، با یک هزینهٔ DLD و با پولی که به‌جای اجاره در اسکرو نگه داشته می‌شود، می‌خواهد. شمارهٔ حساب اسکرو را روی قرارداد فروش، سهم پرداختی هنگام تحویل (به‌طور میانگین ۴۰ درصد) و سابقهٔ تحویل سازنده را بررسی کنید. برای خریدار ایرانی این مسیر یک مزیت اضافه دارد: در بسیاری از پروژه‌ها قرارداد و پرداخت از راه دور انجام می‌شود و نیازی به حساب بانکی امارات یا بررسی سابقهٔ اعتباری نیست، چون طرف حساب شما مستقیم سازنده است.
معادل انگلیسی اصطلاح‌ها
| فارسی | انگلیسی |
|---|---|
| اجاره به شرط تملیک | Rent-to-own / Lease-to-own |
| پلن پرداخت پیش‌فروش | Off-plan payment plan |
| دفتر ثبت موقت | Interim property register |
| سامانهٔ عقود | Oqood |
| حساب اسکرو | Escrow account |
| سند مالکیت | Title deed |
| ودیعه / حق اختیار خرید | Security deposit / Option fee |
| پرداخت پس از تحویل | Post-handover payment |
منابع و تاریخ‌ها
اداره زمین دبی (DLD)، صفحهٔ خدمت «Request for registration of a rent-to-own property (initial)»، آخرین به‌روزرسانی ۸ سپتامبر ۲۰۲۶. خدمت اقامت سرمایه‌گذار ملکی Taskeen در DLD، شرایط جاری از ۱ مه ۲۰۲۶. سازمان فدرال هویت و تابعیت (ICP)، شرایط اقامت طلایی برای سرمایه‌گذاران ملکی. Gulf News، «Golden Visa, first-time buyer support, Flexi Rent»، ۱۷ اوت ۲۰۲۶. Betterhomes، «Rent-to-buy: is this the new way to own a home?»، ۱۶ مارس ۲۰۲۶. Engel & Völkers، «Rent to own: is it possible in Dubai in 2026?»، ۱۶ دسامبر ۲۰۲۵. Property Monitor، آمار بازار دبی برای اوت ۲۰۲۶. دادهٔ پروژه‌ها و پلن‌های پرداخت دبی از GenieMap، برداشت AKT Real Estate در سپتامبر ۲۰۲۶. نرخ درهم از tgju، ۲۲ شهریور ۱۴۰۵. هزینه‌ها و شرایط می‌تواند تغییر کند؛ پیش از پرداخت، رقم روز را با DLD یا یک دفتر ثبت مورد تأیید کنترل کنید.