قانون جدید پولشویی امارات و خرید ملک در دبی
قانون جدید ضدپولشویی امارات، فرمان به قانون فدرال شماره ۱۰ سال ۲۰۲۵، از ۱۴ اکتبر ۲۰۲۵ اجرا شده است. اگر قصد خرید ملک در دبی را دارید، همین قانون دلیل اصلی آن است که این روزها آژانس املاک یا بانک مدارک بیشتری درباره‌ی منبع پول‌تان می‌خواهند.
برای خرید ملک در دبی چه مدارکی لازم دارید؟
این قانون فهرست مدرک تازه‌ای نساخته است؛ آژانس املاک و بانک را موظف می‌کند مدارکی را که می‌گیرند بررسی و نگهداری کنند. در عمل این مدارک را می‌خواهند:
- پاسپورت معتبر، و کارت اقامت امارات اگر از پیش ویزای اقامت دارید.
- سندی برای منبع پول خرید، مثل سند فروش دارایی قبلی، فیش حقوقی، صورت‌حساب شرکت یا گردش حساب بانکی.
- برای خرید شرکتی، لایسنس تجاری، اساسنامه و فهرست سهامداران یا مالکان نهایی.
- وکالت‌نامهٔ قانونی و ترجمه‌شده، اگر شخص دیگری به نام شما امضا می‌کند.
فهرست کامل مدارک هر مرحلهٔ خرید در راهنمای مدارک خرید ملک در دبی AKT آمده؛ این مطلب روی دلیل این بررسی‌ها تمرکز دارد.
انتقال پول برای خرید ملک در دبی چگونه بررسی می‌شود؟
نوشتهٔ تیم پژوهش AKT Real Estate (مجوز RERA به شماره ORN ۱۵۶۷۳، بیزینس بی، دبی). درستی اطلاعات در ۸ اکتبر ۲۰۲۶ با منابع رسمی زیر بررسی شده است.
طبق مادهٔ ۶ قطعنامهٔ شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵، آژانس املاک یا بانک باید هویت شما و، در صورت وجود، مالک نهایی سرمایه را پیش یا در زمان معامله تأیید کند. مادهٔ ۸ هم آن‌ها را موظف می‌کند معامله را با شناختی که از شما دارند، از جمله در صورت نیاز منبع پول، مقایسه کنند؛ همین ماده پایهٔ سؤال آژانس املاک دربارهٔ منبع پیش‌پرداخت شماست.
بانک هم طبق مادهٔ ۷ همین قطعنامه، برای هر تراکنش بانکی جداگانه به ارزش ۵۵٬۰۰۰ درهم یا بیشتر، یا هر حواله‌ای به ارزش ۳٬۵۰۰ درهم یا بیشتر، باید همین بررسی را انجام دهد. خرید یک ملک تقریباً همیشه از هر دو این رقم‌ها بالاتر می‌رود.
قانون جدید پولشویی امارات چیست و از چه زمانی اجراست؟
این قانون به‌طور رسمی فرمان به قانون فدرال شماره ۱۰ سال ۲۰۲۵، در موضوع مقابله با پولشویی، تأمین مالی تروریسم و تأمین مالی گسترش سلاح، نام دارد و از ۱۴ اکتبر ۲۰۲۵ جای قانون قبلی، فرمان به قانون فدرال شماره ۲۰ سال ۲۰۱۸، را گرفته است. آیین‌نامهٔ اجرایی آن، قطعنامهٔ هیأت وزیران شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵، از ۱۴ دسامبر ۲۰۲۵ اجرا شد و جای آیین‌نامهٔ اجرایی سال ۲۰۱۹ را گرفت.
در همین آیین‌نامه، آژانس‌های املاک به‌صراحت نام برده شده‌اند. طبق مادهٔ ۳ قطعنامهٔ شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵، آژانس املاک در هر معامله‌ای که از طرف مشتری خرید یا فروش ملکی را نهایی می‌کند، همان وظیفهٔ شناسایی مشتری را دارد که بانک‌ها دارند.
محدودیت پرداخت نقدی برای خرید ملک در دبی چقدر است؟
سقفی برای پرداخت نقدی ملک وجود ندارد. آنچه وجود دارد یک الزام گزارش‌دهی از سوی وزارت اقتصاد و واحد اطلاعات مالی امارات است: از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۲، آژانس‌های املاک، مشاوران و دفاتر حقوقی باید هر پرداخت نقدی تکی، یا چند پرداخت مرتبط، به ارزش ۵۵٬۰۰۰ درهم یا بیشتر را از طریق سامانهٔ goAML گزارش دهند. همین قاعده برای بخشی از پرداخت که با دارایی مجازی یا پول تبدیل‌شده از آن انجام شود هم صدق می‌کند، بدون توجه به مقدار آن.
جدول زیر همین حدها را برای یک خرید معمولی در دبی کنار هم گذاشته است.
| مورد | حد | مسئول اجرا | اقدام لازم |
|---|---|---|---|
| پرداخت نقدی، تکی یا مرتبط | ۵۵٬۰۰۰ درهم یا بیشتر | آژانس املاک یا دفتر حقوقی | گزارش به واحد اطلاعات مالی از طریق goAML |
| تراکنش بانکی جداگانه | ۵۵٬۰۰۰ درهم یا بیشتر | بانک | بررسی هویت طبق قطعنامهٔ شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵ |
| حواله | ۳٬۵۰۰ درهم یا بیشتر | بانک | همان بررسی هویت طبق همین قطعنامه |
| پرداخت با دارایی مجازی | بدون حد مشخص | آژانس املاک یا دفتر حقوقی | گزارش به واحد اطلاعات مالی، بدون توجه به مقدار |
| نگهداری مدارک | مبتنی بر مقدار نیست | آژانس املاک یا بانک | نگهداری مدارک معامله دست‌کم پنج سال |
پرداخت به سازنده و حساب امانی چطور کار می‌کند؟
اگر ملک پیش‌فروش بخرید، پول شما مستقیم به سازنده نمی‌رود. قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ هر پروژهٔ پیش‌فروش را موظف می‌کند حساب امانی جدا داشته باشد که تنها به ساخت همان پروژه اختصاص دارد و هیچ طلبکار سازنده به آن دسترسی ندارد. سازنده پول را پله‌پله و هم‌راستا با پیشرفت ساخت از حساب برمی‌دارد.
طبق مادهٔ ۱۴ قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷، نگهدار حساب باید ۵ درصد از کل ارزش حساب امانی را تا یک سال پس از ثبت سند واحد شما نزد خود نگه دارد. اگر پروژه متوقف شود، مادهٔ ۱۵ همین قانون نگهدار حساب را موظف می‌کند یا پروژه را تمام کند یا پول خریداران را برگرداند.
اگر ملک دست دوم بخرید، پول باید به نام چه کسی برود؟
از اواسط سال ۲۰۲۵، طبق گزارش Gulf News و تحلیل حقوقی بخشنامهٔ شماره ۲۹/R/۲۰۲۵ ادارهٔ زمین دبی، این اداره روش پرداخت به فروشنده را سخت‌تر کرده است. چک یا چک تضمینی باید به نام خود فروشنده، یعنی همان کسی که در سند ملک آمده، صادر شود. چک همچنان می‌تواند به نام آژانس املاک صادر شود، اما تنها با رسیدی که صریحاً بنویسد پول از طرف فروشنده دریافت شده است.
برای شما به‌عنوان خریدار، دستور پرداخت‌تان باید مستقیم به نام دارندهٔ سند باشد، حتی وقتی یک وکالت‌نامه باقی کارهای فروش را پیش می‌برد. اگر خودتان ملکی را می‌فروشید، راهنمای فروش ملک AKT نکته‌های دیگر را پوشش می‌دهد.
برای خریدارانی که بیرون از امارات زندگی می‌کنند چه فرقی دارد؟
اگر از خارج از امارات خرید می‌کنید، مدارک منبع پول را زودتر آماده کنید: سند فروش دارایی قبلی، گردش حساب، فیش حقوقی یا سند ارث، بسته به منبع پول‌تان. هرچه زنجیرهٔ پول از منبع تا حساب امانی پروژه روشن‌تر باشد، بررسی سریع‌تر پیش می‌رود.
انتقال پول را از بانک یا صرافی دارای مجوز رسمی انجام دهید و رسیدها را نگه دارید؛ همین مدارک همان چیزی است که قانون تازه از شما می‌خواهد. راهنمای سرمایه‌گذاران ایرانی AKT جزئیات بیشتری دربارهٔ مسیر انتقال پول دارد.
استثناها و موارد خاص
حفاظت‌های حساب امانی در قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ تنها شامل پروژه‌های پیش‌فروش می‌شود. در خرید واحدی آمادهٔ تحویل و از پیش ثبت‌شده در بازار دست دوم، حساب امانی پروژه‌ای در کار نیست و پول طبق قرارداد فروش پرداخت می‌شود؛ به همین دلیل قاعدهٔ ادارهٔ زمین دبی دربارهٔ پرداخت به نام دارندهٔ سند، برای همین نوع معامله اهمیت بیشتری دارد.
رقم‌های ۵۵٬۰۰۰ و ۳٬۵۰۰ درهم در مادهٔ ۷ قطعنامهٔ شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵ به تراکنش‌های جداگانه مربوط است. اگر بانک هنگام افتتاح حساب‌تان هویت شما را تأیید کرده باشد، این بررسی کامل را برای هر انتقال از نو تکرار نمی‌کند؛ طبق مادهٔ ۸ فقط باید تراکنش را زیر نظر داشته باشد، وظیفه‌ای سبک‌تر و مستمر.
خرید شرکتی یک مرحلهٔ اضافه دارد: طبق مادهٔ ۶ همین قطعنامه، آژانس املاک یا بانک باید مالکان نهایی پشت شرکت را هم، علاوه بر خود شرکت، شناسایی کند.
پرسش‌های پرتکرار
آیا این قانون خرید ملک را گران‌تر یا کندتر می‌کند؟
نه. این قانون روی قیمت ملک یا هزینهٔ ثبت سند اثر نمی‌گذارد؛ تنها ممکن است بررسی منبع پول، طبق مادهٔ ۸ قطعنامهٔ شماره ۱۳۴، کمی زمان بیشتری بگیرد.
اگر با وکالت‌نامه خرید را انجام دهم، باز هم باید مدارک منبع پول بدهم؟
بله. تعهد شناسایی هویت و منبع پول طبق مادهٔ ۶ و ۸ به خود معامله مربوط است و به امضاکننده بستگی ندارد. وقتی با وکالت‌نامه خرید می‌کنید، آژانس املاک و بانک همان مدارک منبع پول را از شما یا وکیل‌تان می‌خواهند.
آیا قانون تازه شامل خرید پیش‌فروش هم می‌شود؟
بله، و این قانون در کنار قانون حساب امانی شماره ۸ سال ۲۰۰۷ عمل می‌کند. سازنده هنوز نمی‌تواند بیرون از حساب امانی به پول پیش‌فروش شما دست بزند، و آژانس املاک هم همان بررسی هویت و منبع پول را انجام می‌دهد.
مدارک من چقدر نزد آژانس املاک یا بانک نگهداری می‌شود؟
دست‌کم پنج سال از پایان معامله یا رابطهٔ کاری، طبق مادهٔ ۲۵ قطعنامهٔ شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵. همین قاعده برای آژانس املاک و بانک یکسان است.
برای خریدار خارج از امارات، فرستادن پول چه فرقی دارد؟
روش انتقال پول تغییر نکرده؛ تازه، میزان مدارکی است که از شما می‌خواهند. سند فروش دارایی قبلی، فیش حقوقی یا گردش حساب را از پیش آماده کنید و پول را از بانک یا صرافی مجاز منتقل کنید.
این مطلب را چگونه بررسی کردیم
قطعنامهٔ هیأت وزیران شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵ و قانون حساب امانی شماره ۸ سال ۲۰۰۷ را مستقیم از سایت وزارت دادگستری امارات و پورتال قانون‌گذاری دبی خواندیم، در تاریخ ۵ اکتبر ۲۰۲۶. نام، شماره و تاریخ اجرای قانون را با دو تحلیل حقوقی مستقل از DLA Piper و Hadef & Partners، هر دو منتشرشده در اکتبر ۲۰۲۵، مقابله کردیم. قاعدهٔ گزارش نقدی ۵۵٬۰۰۰ درهمی را با خلاصهٔ یک دفتر حقوقی از اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۲ و گزارش یک رسانهٔ دولتی از همان اطلاعیه مقایسه کردیم. قاعدهٔ پرداخت به نام دارندهٔ سند را Gulf News در ژوئن ۲۰۲۵ گزارش داده و یک تحلیل حقوقی، بخشنامهٔ شماره ۲۹/R/۲۰۲۵ را شرح داده است؛ متن کامل این بخشنامه را روی سایت رسمی پیدا نکردیم و جزئیات را از همان تحلیل گزارش کردیم.
منابع
- فرمان به قانون فدرال شماره ۱۰ سال ۲۰۲۵ و آیین‌نامهٔ اجرایی آن: قطعنامهٔ هیأت وزیران شماره ۱۳۴ سال ۲۰۲۵، وزارت دادگستری امارات
- قانون حساب امانی پروژه‌های پیش‌فروش: قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷، ادارهٔ قانون‌گذاری دبی
- الزام گزارش‌دهی پرداخت نقدی املاک و سامانهٔ goAML: اطلاعیهٔ وزارت اقتصاد و واحد اطلاعات مالی امارات، سال ۲۰۲۲، به نقل از Afridi & Angell و رسانهٔ دولتی شارجه.
- قاعدهٔ پرداخت به نام فروشنده در ادارهٔ زمین دبی: گزارش Gulf News، ۱۷ ژوئن ۲۰۲۵.
AKT Real Estate یک آژانس املاک ثبت‌شده نزد RERA در بیزینس‌بی است و همین بررسی‌ها را برای هر فایل، فارسی یا انگلیسی، به‌طور عادی انجام می‌دهد. اگر آماده‌اید شروع کنید، راهنمای خرید ملک در دبی AKT نقطهٔ شروع خوبی است.
این مطلب اطلاعات عمومی است و تا تاریخ انتشار به‌روز است. قوانین و هزینه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از هر تصمیم با مرجع رسمی یا مشاور دارای مجوز مشورت کنید.